Другое

Не определен порядок одностороннего изменения арендной платы

Не определен порядок одностороннего изменения арендной платы

Аналитика Публикации


5сентября Источник: Екатерина Иванушкина, Старший юрист Практики «Недвижимость. Земля. Строительство» Настоящая статья посвящена отдельным вопросам государственной регистрации изменения договора аренды, в отношении которых подходы судов развивались и менялись на протяжении достаточно продолжительного периода времени.

Рассмотрение данных подходов в их развитии позволит сформировать более точное понимание существующих тенденций в судебной практике. Согласно одной из позиций, государственной регистрации подлежат только те соглашения, которые изменяют содержание регистрационной записи об аренде, например, соглашения об изменении срока или об изменении объекта аренды.
Согласно одной из позиций, государственной регистрации подлежат только те соглашения, которые изменяют содержание регистрационной записи об аренде, например, соглашения об изменении срока или об изменении объекта аренды.

При этом соглашения, не изменяющие содержания регистрационной записи, например, об изменении порядка уплаты компенсации за неотделимые улучшения, не требуют государственной регистрации (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 03.11.2016 по делу № А35-7371/2015; Постановление ФАС Поволжского округа от 28.12.2011 по делу № А57-22497/2009).

Согласно противоположной позиции, если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему, как часть этого договора, также подлежат государственной регистрации (Постановление Президиума ВАС РФ от 27.01.2009 № 11680/08 по делу № А70-2321/10-2007; Постановление Президиума ВАС РФ то 05.02.2013 № 11241/12; Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 24.04.2017 по делу № А51-17551/2016). Рассмотрим последствия не совершения регистрации изменений в договор аренды. Достаточно длительный период времени суды придерживались мнения о том, что отсутствие регистрации дополнительного соглашения к договору аренды влечет незаключенность такого дополнительного соглашения.

Применяя такой подход, суды приходили к выводу, что не прошедшее государственную регистрацию дополнительное соглашение не порождает прав и обязанностей для сторон договора аренды. Данный подход создавал возможность для стороны договора аренды злоупотреблять своими правами. Так, например, если арендатор не желал исполнять условия подписанного им, но не зарегистрированного дополнительного соглашения об увеличении арендной платы, он мог отказаться от его исполнения, заявив о незаключенности такого соглашения (Пункт 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 06.09.2007 по делу № А19-25747/06).

Однако уже в 2011 году Высший Арбитражный Суд РФ указал в пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73

«Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

, что если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон независимо от нарушения требования к регистрации данного соглашения. При этом ВАС РФ отметил, что права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам.

Данная мысль была подтверждена также в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165

«Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными»

. Таким образом, согласно актуальной судебной практике, незарегистрированные изменения в договор аренды влекут возникновение прав и обязанностей для сторон сделки в момент заключения или фактического исполнения соответствующего дополнительного соглашения.

Следуя вышеуказанному подходу, суды, например, отклоняют доводы стороны о том, что повышение арендной платы, осуществленное путем заключения сторонами дополнительного соглашения, не подлежит применению, поскольку соглашение не было зарегистрировано в установленном законом порядке.

Однако необходимо учитывать, что если в дополнительном соглашении установлено, что оно вступает в силу (начинает действовать) только с момента его государственной регистрации, то данное соглашение не будет порождать правовые последствия для его сторон до осуществления такой регистрации (см. Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.02.2018 по делу № А70-6861/2017).

В то же время для третьих лиц незарегистрированные дополнительные соглашения не являются заключенными в силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ.

Так, например, Арбитражный суд Северо-Западного округа в Постановлении от 12.12.2017 по делу № А05-3316/2016 признал, что поскольку дополнительные соглашения, изменяющие размер арендной платы, не были зарегистрированы, то предусмотренные в них условия не могут быть противопоставлены третьим лицам, в частности, конкурсным кредиторам в деле о банкротстве. Условия о возможности одностороннего изменения арендной платы включается в договоры аренды достаточно часто.

Такой односторонний порядок распространен, например, в договорах аренды государственного или муниципального имущества. В данном случае, в договоре, как правило, предусматривается, что об изменении арендной платы арендодатель информирует арендатора путем направления письменного уведомления.

Согласно сформированной на настоящей момент позиции судов, одностороннее изменение арендной платы следует толковать не как изменение договора аренды, а как реализацию арендатором одного из условий ранее зарегистрированного договора аренды.

А поскольку реализация условия об одностороннем пересмотре арендной платы не изменяет договора аренды, то, следовательно, подписание дополнительного соглашения об изменении арендной платы и его государственная регистрация не требуются (Определение Верховного Суда РФ от 20.03.2015 № 310-ЭС14-6794 по делу № А62-8257/2012; Определение Верховного Суда РФ от 22.08.2016 № 308-ЭС16-9526 по делу № А53-21597/2015; Определение Верховного Суда РФ от 30.01.2017 № 310-ЭС16-19880 по делу № А62-9551/2015).

Необходимо, однако, учитывать ряд требований к изложению условий об одностороннем изменении размера арендной платы, соблюдение которых необходимо для признания судом данного порядка согласованным (реализация которого не требует заключения дополнительного соглашения и осуществления государственной регистрации изменений в договор аренды):

  1. В договоре аренды должно быть прямо прописано право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы.

Условие о том, что стороны согласуют изменение размера арендной платы при наступлении определенных событий, не признается судами условием, наделяющим сторону договора правом требовать внесения таких изменений или вносить их в одностороннем порядке.

  1. В договоре аренды необходимо предусмотреть периодичность одностороннего изменения арендной платы; размер, на который она может быть изменена, или порядок его определения; а также условия для такого одностороннего изменения.

Так, например, если право на одностороннее изменение размера арендной платы возникает в связи с изменением арендной ставки, устанавливаемой нормативным актом соответствующего уполномоченного органа, то необходимо прямо указать об этом в договоре аренды. В части регистрации изменений в договор при переходе прав и обязанностей по данному договору в результате реорганизации юридического лица можно выделить два вопроса:

  1. Достаточно ли для регистрации изменений представить документы, подтверждающие реорганизацию прежней стороны договора аренды и возникновение ее правопреемника, или необходимо заключать соответствующее дополнительное соглашение.
  2. Требуется ли регистрация обременения правом аренды в пользу юридического лица, ставшего стороной договора аренды в результате реорганизации прежней стороны договора.

По первому вопросу Верховный суд РФ выразил свое мнение в Определении от 25.07.2017 № 304-ЭС17-3429 по делу № А70-5203/2016, отменив акты судов нижестоящих инстанций, обязавших арендатора, ставшего правопреемником по договору аренды в результате реорганизации, зарегистрировать обременение объекта недвижимости правом аренды данного юридического лица.

Суд также отразил в Определении, что возложение указанной обязанности на арендатора повлекло для него возникновение убытков в размере свыше 20 000 000 рублей, образовавшихся в результате уплаты пошлины.

Необходимо отметить, что по второму вопросу об обязательности заключения и предоставления для регистрации дополнительного соглашения о замене стороны договора аренды, в судебной практике нет единства мнений.

Так, например, Арбитражный суд Центрального округа в Постановлении от 18.01.2017 по делу № А68-3677/2016 признал отказ Росреестра в регистрации изменений в договор аренды земельных участков, связанных с заменой арендатора на его правопреемника, возникшего в результате реорганизации прежнего арендатора, законным.
Так, например, Арбитражный суд Центрального округа в Постановлении от 18.01.2017 по делу № А68-3677/2016 признал отказ Росреестра в регистрации изменений в договор аренды земельных участков, связанных с заменой арендатора на его правопреемника, возникшего в результате реорганизации прежнего арендатора, законным. Суд указал, что поскольку заявителем не было представлено дополнительное соглашение о внесении соответствующих изменений в договор аренды, то у Росреестра не было оснований для регистрации таких изменений.

Вместе с тем, существует и противоположная судебная практика.

Так, в Постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 25.04.2017 по делу № А60-34773/2016 указано, что при реорганизации юридического лица в форме присоединения, а также при смене фирменного наименования юридического лица заключение дополнительных соглашений к договору аренды не требуется. При этом суд подкрепляет свою позицию ссылкой на пункт 12 «Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2016)», утвержденного Президиумом ВС РФ от 19.10.2016. В связи с этим суд признал незаконным отказ Росреестра в регистрации изменений в части наименования арендатора по причине непредставления дополнительного соглашения к договору аренды.

Остановимся на вопросе о правомерности регистрации дополнительного соглашения к договору аренды, если на момент обращения с соответствующим заявлением срок аренды и (или) срок действия договора истек.

По мнению Росреестра, регистрация изменений к договору аренды в данном случае является неправомерной. Суды, однако, придерживаются противоположной позиции, согласно которой истечение указанного в договоре срока само по себе не является препятствием для государственной регистрации представленного дополнительного соглашения, поскольку из положений статей 450, 452, 610, 621 Гражданского кодекса РФ не следует невозможность изменения по соглашению сторон условий договора аренды, возобновленного по истечении определенного с нем срока (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 09.06.2017 по делу № А56-52192/2016; Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.04.2017 по делу № А21-5227/2016).

Таким образом, с учетом рассмотренных в настоящей статье вопросов, рекомендуем сторонам договора аренды при принятии решения касательно регистрации изменений договора аренды учитывать описанные выше подходы судов. * * Я даю согласие на обработку моих персональных данных.
Отправить Файл добавлен 05.09.2018 Презентация .pdf (441 Кб)

Арендодатель повышает арендную плату в одностороннем порядке. Как помочь арендатору?

Галина Ткаченко, начальник юридического отдела E-mail: Арендаторы, подписывая договор аренды, не всегда уделяют должное внимание фразе о том, что «арендодатель может в одностороннем порядке увеличить размер арендной платы из-за повышения курса доллара или изменения рыночной стоимости аренды».

Но не учитывают, что в результате стоимость аренды в конечном итоге может возрасти ровно в два раза, а то и больше. О том, что может предпринять арендатор, если договор аренды уже подписан и от арендодателя получено уведомление о повышении арендной платы, пойдёт речь в данной статье. Что должен знать арендатор? 1.
Что должен знать арендатор? 1.

В Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. № 66

«Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»

разъяснено, что «при применении Гражданского кодекса Российской Федерации судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твёрдый размер арендной платылибо порядок (механизм) её исчисления». Если же в договор включено условие, предусматривающее возможность изменения размера арендной платы чаще, чем раз в год, такое условие возможно было признать ничтожным, ссылаясь на ГК РФ.

Например, процитирую ВАС РФ от 21.02.2011 № ВАС-9525/10 по делу № А75-10558/2009: «.Согласно Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) размер арендной платы, если иное не предусмотрено договором, может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Помимо этого, в соответствии с Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор судебной практики разрешения споров, связанные с арендой» ГК РФ содержит императивную норму в отношении периодичности изменения размера арендной платы, в связи с чем стороны не могут изменить или установить в договоре условие, отличное от предусмотренного данной .
Помимо этого, в соответствии с Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66

«Обзор судебной практики разрешения споров, связанные с арендой»

ГК РФ содержит императивную норму в отношении периодичности изменения размера арендной платы, в связи с чем стороны не могут изменить или установить в договоре условие, отличное от предусмотренного данной . Поэтому условие договора, предусматривающее возможность ежеквартального изменения размера арендной платы, является ничтожным в силу ГК РФ как не соответствующее закону.».

Однако позднее Пленум ВАС РФ в Постановлении от 17.11.2011 № 73

«Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

, указал в : «. В силу ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества). Данная является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

Однако если в соответствии с законом или договором арендодательимеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы ( ГК РФ), то по смыслу ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.».

Таким образом, арендодатель получил право в уведомительном одностороннем порядке изменять размер арендой платы, но раз в год. Остановлюсь на и Арбитражного суда Московского округа от 20.01.2015 № Ф05-15294/2014 по делу № А40-54476/14: «.Согласно пункту 6.1 договора с учётом положений договора аренды, заключённого между сторонами 28.12.1993 № 2720/17, ставки арендной платы за помещения не подлежат изменению до 31.12.2011, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 6.5, 6.6 настоящего договора.

Арендодатель вправе изменять ставки арендной платы, указанные в настоящем договоре, в случае централизованного изменения цен и тарифов на коммунальные услуги, базовых ставок арендной платы за землю, налогов на имущество, оборотных налогов, пропорционально размеру их увеличения, но не чаще одного раза в год (пункт 6.5 договора).

Судами установлено, что истец неоднократно заявлял ответчику об ином увеличении ставки арендной платы с приложением подробного расчёта и дополнительного соглашения, на что последний не согласился, в связи с чем истцом заявлен настоящий иск о внесении изменений в условия договора № 20/155 от 23.07.2008 в части ставок арендной платы. Суд, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, в том числе условия договора № 20/155 от 23.07.2008, пришёл к выводу об отсутствии оснований для заявленного истцом изменения ставок арендной платы в соответствии со Гражданского кодекса Российской Федерации, с учётом обстоятельства, что с 01.01.2014 ставка арендной платы увеличена с 3 872,04 руб.

до 4 015 руб. за 1 кв. м в год за офисные помещения и с 3 002,59 руб. до 3 113,94 руб. за 1 кв. м в год за складские помещения.

.Противоречия выводов суда указанной правовой позиции, а также неправильного толкования судом норм материального права в настоящем случае судебная коллегия не находит.».

2. Отдельно отмечу договоры аренды, заключённые на срок до года. Судебная практика выработала позицию, согласно которой арендная плата по договору, заключённому на срок менее одного года (равный году), не подлежит изменению. Например, ВАС РФ от 27.08.2009 № ВАС-10734/09 по делу № А12-15393/08-С28: «.Удовлетворяя иск, суды обоснованно исходили из положения ГК РФ о том, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Поскольку договор аренды был заключён на срок менее года, то размер арендной платы не мог быть изменён.

Исходя из условий договора, суд апелляционной инстанции правомерно изменил решение суда первой инстанции и взыскал сумму долга исходя из размера арендной платы, согласованной сторонами на момент заключения договора.». Приведу также в качестве примера ФАС Уральского округа от 21.07.2010 № Ф09-5670/10-С6 по делу № А71-14477/2009: «.Обществом «Главрыба» (арендатор) и обществом «Айкай» (субарендатор) подписан договор субаренды недвижимого имущества от 01.04.2009 № 310/2009, согласно которому обществу «Айкай» во временное владение и пользование передан первый этаж нежилого помещения площадью 381,9 кв.

м, расположенного по адресу: Удмуртская Республика, г. Воткинск, ул. Орджоникидзе, д.

4б, на срок с 01.04.2009 по 31.12.2009 включительно для организации торговой деятельности. В письме от 08.06.2009 № 162 общество «Главрыба» сообщило обществу «Айкай» о повышении размера арендной платы с 01.05.2009 до 161 565 руб. 60 коп. Поскольку задолженность и пени не были уплачены обществом «Айкай» в полном объёме, общество «Главрыба» обратилось в арбитражный суд с иском по рассматриваемому делу.

Исследовав и оценив в совокупности в порядке, установленном Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства, суды пришли к обоснованному выводу о том, что наличие и основание возникновения задолженности ответчика перед истцом подтверждены. При этом суды указали, что изменение размера арендной платы по спорному договору по истечении двух месяцев со дня его заключения противоречит Гражданского кодекса Российской Федерации, на основании чего, с учётом внесённых обществом «Айкай» платежей, произвели перерасчёт задолженности общества «Айкай».». Рекомендации арендаторам 1. Даже если между сторонами договора аренды подписано соглашение об увеличении арендной платы по договору, заключённому на срок до года или об изменении арендной платы второй раз за год, то такое соглашение может быть признано ничтожным.

Например, ФАС Волго-Вятского округа от 19.11.2009 по делу № А11-2018/2009: «.В соответствии со Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды ( указанной статьи). Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год .

В связи с тем, что гражданским законодательством изменение арендной платы допускается не чаще одного раза в год, суд правомерно признал ничтожным (противоречащим действующему законодательству) протокол № 7 согласования арендной платы по договору от 11.06.2004 № 8, поскольку в соответствии с данным протоколом арендная плата увеличивалась второй раз в год.

Поэтому повышения арендной платы с 15.11.2008 не произошло, а у ОАО «Саратовстройстекло» не возникло права требования расторжения договора аренды в одностороннем порядке. Следовательно, договор аренды, в редакции дополнительного соглашения к нему от 12.10.2008 № 5, продолжает действовать до 31.12.2009. Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.».

2. Арендатор может ссылаться на то, что увеличение арендной платы арендодателем в одностороннем порядке является злоупотреблением правом.

Данное утверждение подтверждается м Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.01.2013)

«Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

, п. 22:

«.Если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять её размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.»

.

качестве наглядного примера — Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 20.08.2014 по делу № А10-1405/2013:

«.Как следует из материалов дела, одностороннее повышение арендной платы истец обосновал данными отчёта ООО «АРТОКС»

«Об оценке рыночной стоимости объекта оценки» от 20.08.2010 № 143/42-10/2. Рассматривая спор и оценив названный отчёт по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил использование недостоверной информации о характеристиках арендуемого помещения и нарушение оценщиком требований Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, в связи с чем не принял во внимание определённую в нём рыночную стоимость объекта оценки — годовую арендную плату за 1 кв. м складского помещения, равную 1 884 рублям без НДС.

На основе отчёта № 617 по оценке рыночной стоимости величины арендной платы недвижимого имущества, проведённого оценщиком ООО «Фонд имущества Республики Бурятия» Слугиновой О.

Л. по определению Арбитражного суда Республики Бурятия, суд первой инстанции установил действительную рыночную стоимость права пользования на условиях аренды спорным помещением. Результаты этой оценки не были оспорены лицами, участвующими в деле, несоответствия данного отчёта требованиям действующего законодательства не выявлено.

В соответствии с пунктом 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73, если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять её размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки. Исходя из изложенного, установив, что в результате одностороннего изменения годовой арендной платы истцом арендная плата увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, арбитражный суд правильно разрешил спор, взыскав задолженность в размере определённой рыночной стоимости аренды спорного имущества и отказав в удовлетворении иска.».

3. Если вы только собираетесь подписывать договор аренды и ваш арендодатель настаивает на своём праве на одностороннее изменение арендной платы, то постарайтесь оговорить в договоре пределы изменения стоимости платы или порядок расчёта арендной платы при её увеличении.

Например, так:«Размер арендной платы может быть увеличен Арендодателем в одностороннем порядке, но не более чем на __ % от размера арендной платы, указанного в п.

___ настоящего договора». В противном случае арендодатель вправе повысить арендную плату на любую сумму.

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.01.2010 по делу № А05-7679/2009: «.Из пункта 3.1 договора следует, что размер арендной платы может быть увеличен арендодателем в одностороннем порядке в случае увеличения тарифов за пользование земельным участком, на котором расположено здание пропорционально площади арендуемых помещений, а также увеличения тарифов на коммунально-эксплуатационные и другие расходы, в том числе за водоснабжение, канализацию, теплоснабжение и электроснабжение. Судами установлено и ответчиком не оспаривается, что тарифы на водоснабжение и водоотведение, за тепловую энергию, электроэнергию были повышены по сравнению с 2008 годом, в связи с чем, соответственно, и возросли расходы арендодателя по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг. Довод ответчика о том, что увеличение арендной платы не соответствует условиям договора, поскольку произведено в произвольном размере и не пропорционально увеличившимся расходам, правомерно был отклонён судами на том основании, что, предусмотрев в пункте 3.1 договора возможность одностороннего повышения размера арендной платы, стороны не поставили подобное повышение в пропорциональную зависимость от понесённых расходов истца на оплату коммунальных услуг, а также не предусмотрели порядок и не установили расчёт, применяемые в случае одностороннего повышения арендной платы.

Установив пунктом 3.1 договора цену договора в конкретной денежной сумме, стороны предусмотрели также право арендатора в одностороннем порядке увеличить размер арендной платы в случае увеличения тарифов за пользование земельным участком, тарифов на коммунально-эксплуатационные и другие расходы. Таким образом, изменение арендной платы в результате её корректировки с учётом увеличения действующих тарифов не противоречит названной правовой норме и условиям договора.». Подведу итог вышеcказанному: 1.

После получения уведомления арендодателя о повышении арендной платы всё общение с ним должно происходить в письменном виде с отметками о получении документов (писем, уведомлений, соглашений) уполномоченным лицом с проставлением даты вручения либо заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложений.

Это может понадобиться как документальное подтверждение ваших слов в суде. 2. Посмотрите, на какой срок заключён ваш договор аренды: если на срок меньший или равный году, то условие договора об арендной плате в течение года должно оставаться неизменным. Опираясь на информацию, приведённую в данной статье, направьте арендодателю мотивированный ответ на уведомление об увеличении арендной платы.

3. Определите, не относится ли ваша ситуация к описанным в статье. 3.1. Если вы подписали соглашение, которое противоречит действующему гражданскому законодательству, то обращайтесь в суд для признания его ничтожным.

3.2. Если вы видите, что арендная плата увеличилась явно несоразмерно рыночным расценкам, обратитесь к оценщику для установления действительной рыночной стоимости права пользования на условиях аренды имуществом. После этого сообщите в письменном виде арендодателю свою позицию и приложите копию отчёта оценщика.

Если арендодатель не идёт вам навстречу, то вы можете обратиться в суд с требованием о признании уведомления об увеличении арендной платы недействительным и не подлежащим применению.

Например, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.10.2013 по делу № А05-8698/2012.

Новые разъяснения об аренде

Анонсы 6 июля 2021 Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ».

Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца. 16 июня 2021 Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Высший арбитражный суд подготовил дополнения в данные им ранее разъяснения по вопросам применения норм Гражданского кодекса о договоре аренды. Соответствующий проект постановления опубликован на сайте ВАС РФ. По отдельным вопросам, возникающим в судебной практике в связи с применением норм Гражданского кодекса, регулирующих договор аренды, Пленум ВАС РФ принял постановление осенью прошлого года1, а недавно пришел к выводу о необходимости внести дополнения2 в указанный документ.

О каких дополнениях идет речь? Возобновление договора без проведения торгов Первое дополнение3 посвящено особенностям заключения договора аренды государственного и муниципального имущества с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов. Напомним, что в ряде предусмотренных законом4 случаев договор аренды в отношении вышеуказанного имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

Однако если арендатор надлежащим образом исполнял все обязанности по договору аренды, заключенному по результатам проведения торгов, то по истечении срока этого договора возможно заключить с ним договор на новый срок без проведения торгов, если иное не установлено договором и срок его действия не ограничен законодательством РФ. Такое разъяснение дано в пункте 4.1.

комментируемого проекта Пленума ВАС РФ со ссылкой на Федеральный закон «О защите конкуренции»5.

При этом, если законодательством установлен максимальный срок, на который может быть заключен договор аренды, он исчисляется с даты заключения договора с этим арендатором (или его правопредшественником) на торгах.

Поскольку по истечении такого срока проведение торгов для заключения нового договора аренды является обязательным, судам следует руководствоваться разъяснениями, содержащимися в пунктах 1—4 постановления № 73.

Рекомендуем прочесть:  Сальникова дарья андреевна судья

В частности, следуя пунктам 1 и 2 указанного постановления, преимущественное право при заключении договора аренды на новый срок, согласно статье 621 Гражданского кодекса, имеет арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности. При этом положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества, принадлежащего ему в силу статьи 621 Гражданского кодекса, преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок6.

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок без проведения конкурса (аукциона) предусмотрено Законом № 135 ФЗ7. Однако вышеуказанные нормы не регулируют правоотношения арендодателя и арендатора и не определяют правовые последствия для указанных сторон, когда арендатор продолжает пользоваться имуществом по истечении срока договора аренды без заключения аналогичного соглашения на новый срок.

Данный пробел устраняют положения пункта 4.1. Проекта. В описанной ситуации арендатор должен будет выплачивать арендную плату в размере и на условиях, согласованных договором аренды, срок действия которого истек.

Но как только арендатор заключит договор на новый срок без проведения торгов и по условиям нового договора размер арендной платы будет выше, арендатор будет обязан выплатить разницу за весь период пользования имуществом с момента окончания срока предыдущего договора аренды до даты заключения договора аренды на новый срок. Кроме того, как следует из Проекта, для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора, касающихся срока и арендной платы, соблюдая при этом положения части 9 статьи 17.1 Закона 135 ФЗ.

Это означает, что такой договор может быть заключен при следующих условиях:

  1. размер арендной платы должен быть определен по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в России (если иное не установлено другим законодательством РФ);
  2. минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Аренды части недвижимости.Порядок регистрации Данный порядок предусмотрен Федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество8. Так, к представляемому на госрегистрацию прав договору аренды части здания, сооружения, помещения должен прилагаться кадастровый паспорт объекта с указанием размера арендуемой площади. По разъяснениям Росреестра9, при регистрации такого договора необходимость в представлении кадастрового паспорта на арендуемую часть имущества отпадает, если арендуемая часть имущества была когда-либо предметом аренды и в материалах регистрационного дела остался кадастровый паспорт соответствующей части здания (сооружения, помещения).

На практике получение кадастрового паспорта на часть предмета аренды нередко вызывает значительные временные и финансовые издержки, что является обременительным для сторон по сделке. Проект, по сути, освобождает стороны от указанных обременительных затрат, предусматривая возможность регистрации договора аренды части недвижимого имущества без предоставления кадастрового плана на данный объект аренды. Согласно проекту10, если на регистрацию такого договора стороны представили подписанный ими документ, содержащий графическое или текстуальное описание предмета договора (части недвижимой вещи, передаваемой в пользование арендатору), то отказ в регистрации договора по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды не соответствует закону № 122 ФЗ.

Таким образом, если право собственности на предмет договора аренды зарегистрировано в установленном Законом 122 ФЗ порядке за арендодателем, то, при условии содержания в договоре аренды описания передаваемого в аренду имущества, с признаками и характеристиками, позволяющими однозначно идентифицировать его, представление кадастрового паспорта при регистрации договора аренды части недвижимого имущества не требуется.

Проект постановления Пленума ВАС РФ 9.<.>по смыслу абзаца первого пункта 2 статьи 6 и пунктов 2 и 3 статьи 26 ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предоставление кадастрового паспорта при регистрации договора аренды необходимо лишь в случае одновременной регистрации ранее возникшего права собственности арендодателя и государственной регистрации договора аренды.

Правомерность передачи имущества в аренду В пункте 10 Проекта рассмотрена ситуация, когда на момент заключения договора аренды лицо, сдающее имущество в аренду, права собственности на него не имело, но к моменту передачи данного объекта арендатору стало его собственником. (Напомним, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, управомоченным на это законом или собственником11).

Как следует из разъяснений, приведенных в Проекте, такой договор не противоречит закону и не может быть признан недействительной сделкой на основании статей 168 и 608 Гражданского кодекса.

Договор является заключенным и несет в себе правовые последствия для его сторон, предусмотренные действующим законодательством.

В частности, и в случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду. Проект постановления Пленума ВАС РФ 10. <.>Судам следует иметь в виду, что в случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду (в том числе в связи с тем, что вещь, подлежащая передаче в аренду, не была создана арендодателем или приобретена им у третьего лица) арендодатель обязан возместить причинённые арендатору убытки (в частности, составляющие разницу между арендной платой, установленной договором, и текущими средними рыночными ставками, уплачиваемыми за аренду аналогичного имущества в данной местности) и уплатить установленную договором неустойку.

Не противоречит положениям статьи 608 Гражданского кодекса и передача в аренду недвижимого имущества его законным владельцем (получившим это имущество, например, по договору купли-продажи или построившим его), но еще не зарегистрировавшим право собственности на него12. Не влечет недействительности договора аренды и отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию арендованного имущества.

Судам рекомендовано в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, не принимать во внимание доводы арендатора о том, что право собственности на арендованное имущество не принадлежит арендодателю и потому договор аренды является недействительной сделкой13. Между тем, исходя из анализа и обобщения судебной практики, можно сделать вывод, что суды по-разному подходят к разрешению указанных споров.

Определяя правовые последствия для сторон, они ставят исход дела в зависимость от того, подлежал заключенный договор аренды государственной регистрации или нет. При этом позиции, которых придерживаются суды, можно сформулировать следующим образом:

  • Позиция 2. Не подлежащий государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества, подписанный до государственной регистрации права собственности арендодателя на данное недвижимое имущество, является недействительным15.
  • Позиция 1. Подлежащий государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества, подписанный до регистрации права собственности арендодателя на данное недвижимое имущество, но зарегистрированный после нее, является действительным и считается заключенным с момента его регистрации14.

Проект устраняет противоречия, сложившиеся в судебной практике при рассмотрении споров, связанных с заключением договоров аренды имущества с собственником, за которым на момент заключения договора аренды право собственности на предмет аренды не было зарегистрировано. Если у имущества несколько арендаторов Проект содержит разъяснения о применении статьи 398 Гражданского кодекса при рассмотрении споров, связанных с заключением нескольких договоров аренды в отношении одного и того же имущества16.

(Речь здесь не идет о случаях, когда арендаторы пользуются различными частями одной и той же вещи или пользуются ею попеременно в различные периоды времени.) Согласно данной статье в случае неисполнения арендодателем обязательства передать предмет аренды во владение и пользование арендатору последствия будут такие.

Арендатор будет вправе потребовать, чтобы эту вещь отобрали у арендодателя и передали ему на предусмотренных договором условиях.

Однако это право отпадает, если предмет аренды уже передан третьему лицу, также имеющему право аренды на указанное имущество. Если предмет аренды еще не передали, преимущество имеет тот из арендаторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, — тот, кто раньше предъявил иск. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.

Исполнение договора, подлежащего госрегистрации Пункт 14 Проекта разъясняет порядок взыскания задолженности по арендной плате с арендатора, когда между арендатором и арендодателем заключен договор аренды, подлежащий государственной регистрации, но он не зарегистрирован.

Пленум ВАС предлагает две редакции указанного пункта с применением разных способов защиты и, соответственно, разных норм материального права. Согласно первой редакции, что, если суд установил факты передачи имущества в аренду, принятия его арендатором без каких-либо замечаний, наличия достигнутого сторонами соглашения о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям такого пользования, оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 Гражданского кодекса (неосновательное обогащение) не имеется.

Судам следует исходить из общих положений обязательственного права17, а именно из условий заключенного соглашения между арендатором и арендодателем.

Тем самым, Пленум ВАС РФ фактически приравнивает заключенный, но не прошедший государственную регистрацию договор к зарегистрированному договору. В то же время в Проекте указано, что, в силу статьи 308 Гражданского кодекса, права, предоставленные таким договором арендатору, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. Следовательно, арендатор вправе владеть и пользоваться арендованным имуществом исключительно в рамках заключенного соглашения.

Права арендатора, предусмотренные, например, статьями 617 и 621 Гражданского кодекса, не распространяются на арендатора, являющегося стороной по договору, не прошедшему государственную регистрацию, в случае, если такой договор подлежал ей.

Вторая редакция пункта 14 говорит о том, что при рассмотрении споров, связанных с в указанных обстоятельствах, судам следует применять положения статей 1102 и 1105 Гражданского кодекса (неосновательное обогащение). Порядок определения арендной платы Разъяснения18 касаются ситуаций, когда арендная плата устанавливается или может регулироваться государственными и муниципальными органами19. Так, если закон, предусматривающий необходимость такого регулирования, вступил в силу после заключения договора аренды, то условия этого договора об арендной плате сохраняют силу20, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу указанного закона, применяется порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим законом. Следует обратить внимание, что, согласно пункту 17 комментируемого Проекта, размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, когда он определяется по результатам проведения торгов для заключения договора аренды.

Если стороны договора предусмотрели возможность изменения размера арендной платы в соответствии с публично-правовыми актами, корректирующими такую плату, размер арендной платы подлежит изменению автоматически и не требует заключения дополнительного соглашения и, соответственно, его государственной регистрации21. Однако если при этом договор содержит в себе какое-либо условие, противоречащее положению данного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора. Например, стороны согласовали условие об определении арендной платы в соответствии с положениями публично-правового акта, но в то же время также согласовали и порядок определения стоимости аренды, в результате которого арендная плата не соответствует плате, указанной в публично-правовом акте.

В этом случае приоритет будет отдан условию договора, предусматривающего порядок определения стоимости аренды. Об изменении размера арендной платы Проект предусматривает правовую возможность для судов в отказе арендодателю во взыскании арендной платы в части, превышающей средние рыночные ставки22.

Для этого должно быть установлено и доказано, что арендная плата увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период. Разъяснение касается ситуаций, когда в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять её размер. Правовым основанием для отказа в удовлетворении указанных требований арендодателя является положение Гражданского кодекса23, исходя из которого

«не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах»

.

При этом бремя доказывания того, что измененная в одностороннем порядке арендная плата значительно превышает названные средние рыночные ставки, лежит на арендаторе.

Сноски: 1 пост. Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (далее — постановление № 73) 2 проект Постановления Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. № 73.» (опубликован на сайте ВАС РФ 19.07.2012) (далее — Проект) 3 п.

4.1. Проекта 4 ч. 1, 3 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ (далее — Закон № 135-ФЗ), ст. 30—30.2 ЗК РФ, ст. 74 ЛК РФ 5 ч. 9 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ 6 п.

3 постановления № 73 7 ч. 9—11 ст. 17.1. Закона № 135-ФЗ 8 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ (далее — Закон № 122-ФЗ) 9 письмо Росреестра от 14.07.2011 № 14-4499-ГЕ 10 п. 9 Проекта 11 ст. 608 ГК РФ 12 п.

11 Проекта 13 п. 12 Проекта 14 пост. Президиума ВАС РФ от 07.09.2010 № 4037/10 по делу № А65-18537/2009-СГ2-55 15 пост.

ФАС ЗСО от 14.03.2012 по делу № А75-2466/2011 16 п. 13 Проекта 17 ст. 309 ГК РФ 18 пп. 15—20 Проекта 19 п. 1 ст. 424 ГК РФ 20 п.

2. ст. 422 ГК РФ 21 п. 19 Проекта 22 п. 21 Проекта 23 п. 1 ст. 10 ГК РФ © ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021.

Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ. Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС».

Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года. ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г.

Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, . 8-800-200-88-88 (бесплатный междугородный звонок) Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб.

Вам также может понравиться...