Жилищное право

Продажа недвижимости по заниженной стоимости риск оспаривания

Продажа недвижимости по заниженной стоимости риск оспаривания

Занижение стоимости квартиры

Нередко рынок вторичного жилья предлагает условия занижения стоимости недвижимости.Такие имеют преимущества, но и усиливают риски обеих сторон договора.Стремясь сберечь финансовые средства полученные, от сбыта недвижимости, граждане занижают указанную цену объекта в договоре купчей, сравнительно с той, которая установлена фактическими условиями передачи квартиры.Но такие действия только на первый взгляд представляются эффективно направленными и полезными. По большому счёту, допустимость риска в таком случае превышает потенциальные преимущества.Содержание:При оформлении договора гражданско-правовой сделки иногда взимается . Допустимость его начисления и сумма, подлежащая вычету, определяется при регистрации отчуждения права собственности путём сбыта квартиры.Сумма исчисляется из стоимости жилья, указанной в купчей. Регистрирующий орган передаёт информацию о проведении имущественной сделки в местное отделение ФНС, которое регламентирует дальнейшие распоряжения по условиям выплат.По условиям налогообложения на основании статьи 220 НК РФ, объекты недвижимости, которые находились , требуют вычета налога для физических лиц (НДФЛ).Деньги удерживаются в сумме 13% от цены объекта, указанного в договоре.

Из указанной величины вычитывается один миллион рублей, который не облагается налогом. Остаток за вычетом миллиона непосредственно влияет на сумму вычета.То есть, стоимость объекта в 2 миллиона требует вычета НДФЛ в размере 130 тысяч рублей. С трёх миллионов взимается уже 260 тысяч, а с четырёх – 390.

Не удивительно, что экономия таких сумм в интересах собственника.По преимуществу занижение цены применяется в отношении к , которое получено на основании . Оно приобретает статус вторичного жилья в момент перехода к собственнику и обладает техническими характеристиками, допускающими повышение, а не уменьшение стоимости.Если владелец не желает выжидать три года с момента получения , для подобающего проведения сделки, а намерен вырученные со сбыта средства вложить в новый ДДУ, он стремится сэкономить полученные от сбыта деньги таким незаконным способом.

В ситуации занижения покупатель не только ничего не выигрывает, но и терпит реально выраженный в финансовом эквиваленте убыток, а так же упускает возможную выгоду.Риски покупателя настолько высоки, что при недобросовестности продавца, он лишится и квартиры и денег.Говоря о реальных убытках, следует иметь в виду, что приобретение недвижимости позволяет получить при условии:

  1. он никогда ранее не получал вычет за недвижимость.
  2. что покупатель – налогоплательщик РФ;

Ему начисляется 13% возврата, исходя из стоимости квартиры, указанной в купчей. Если стоимость занижена, вычет указывается на основании указанной суммы в документации, подлежащей документации.

Иные суммы запрашивать недопустимо.Этот риск утраты права использования вычета в полной мере, пропорционален получению незаконной прибыли продавцом.Под упущенной выгодой понимают ситуации, которые допустимы как перспектива получения льгот и субсидий. Иногда региональные власти внедряют программы субсидирования приобретения жилья для граждан региона, относящихся к той или иной категории.Пусть вероятность попадания под субсидирование невелика, но не стоит сбрасывать её со счетов. Иначе покупатель рискует не воспользоваться предоставляемыми государством преимуществами.Главный риск заключается в том, что стороны заключают имущественной сделки.

Такой договор допускает аннуляции в судебном порядке, что приведёт к реституции последствий его заключения (см.

).Покупатель останется без приобретённого жилья, которое возвратится продавцу. А ему вернут уплаченные деньги только соответствующие сумме, указанной в купчей. Финансовые средства, переданные под на иных основаниях, не гарантируют возврата.Если покупатель заявит иском о передаче денег, дополнительно к купчей, предъявив расписку или квитанцию о переводе денег, действия сторон попадут под определение незаконных.

Покупатель знал и должен был знать о правилах оплаты приобретения недвижимости. Нарушив их, он несёт ответственность за содействие в укрывательстве лица от уплаты налога.Заниженная стоимость придаёт сделке условно законный вид (см.

). Так же мошенники пользуются подобными схемами для изъятия недвижимости.Например, после проведения взаиморасчётов, контрагент заявляет, что сделка является кабальной. То есть, оказавшись в ситуации форс-мажора, гражданин якобы настолько нуждался в деньгах, что продал жильё за бесценок.

А контрагент, воспользовавшись сложной ситуацией, нажился на нём.После аннулирования договора, стороны остаются в условиях реституции, а переданные дополнительно деньги не получают юридических оснований для возврата.

Судебная практика богата вариантами проворачивания подобных видов незаконных схем.Владелец квартиры рискует меньше, но подозрения в не законном характере составленного договора или его ничтожности могут возникнуть.Если на основании одного из утраченных преимуществ покупатель квартиры заявит в суд или иную инстанцию о , сделку могут признать мнимой или ничтожной.Истец только усугубит своё положение, рискуя . К недобросовестному коммерсанту допустимо применить не только гражданско-правовые санкции, но и уголовное взыскание.Уголовное наказание возникает в данных случаях на основании обмана государства, при уклонении от выплат НДФЛ.

Оно возникает на основании статьи 22 НК РФ и наказывается штрафом в размере 20% суммы недоимки.Соответствующие размеры невыплат предусматривают дополнительное привлечение к взысканию на основании статей 198, 199 Уголовного кодекса РФ. Здесь предусмотрены штрафные санкции от 100 000 рублей.Если в суде будет установлено, что коммерческая деятельность, связанная с неоднократным сбытом недвижимости, основана на нарушениях в установлении стоимости, коммерсанту грозит арест или отбывание срока в местах лишения свободы от одного до трёх лет.

А штрафные санкции грозят увеличением до 500 000 рублей.Вменение штрафов и их выплата нарушителем, оставляет за ним долговые обязательства в виде уплаты НДФЛ.

Деньги всё равно придётся вернуть, заплатив пени за просрочку платежа.Так как инициаторами данных схем являются коммерческие деятели, не лицензированные в качестве таковых, скрывая доход от обложения налогом, ими разработаны достаточно убедительные для покупателя схемы.Маркетинговые схемы рассчитаны на доверчивых, слабо осведомлённых в юриспруденции, граждан. Определённая часть потенциальных приобретателей отсеивается.

В их число входят осторожные, расчётливые люди, которые предпочитают не рисковать.

Для остальных, готовых пойти на незаконную уступку, предлагаются варианты оформления .По преимуществу стороны составляют два договора.

В одном из них указывается заниженная цена объекта. Этот экземпляр передаётся для регистрации.

Другой экземпляр составляется на полную стоимость и не регистрируется.

По нему проводятся взаиморасчёты.Такие случаи делают договор заведомо оспоримым и составленным с нарушением законодательных норм. Второй экземпляр констатирует факт преступного деяния в виде недоимок при выплатах НДФЛ в государственный бюджет.Компетентные в юридическом отношении лица предусматривают допустимость реституции и различного рода взысканий за допущенные нарушения. Они предлагают составление документации на отчуждение квартиры по минимальной цене, а остаток денежных средств, принимают в виде оплаты неотделимых улучшений, якобы произведённых в квартире.

Юридически такое оформление наиболее корректно, но покупатель при оспоримости сделки не сможет востребовать деньги, выплаченные за ремонт, реконструкцию и прочие услуги.Иногда составляется аналогичный вид документации, ориентированный на нарушение.

А расписка в получении денег делится на две части: соответствующую сведениям, поданным в Росреестр и дополнительное инвестирование, превышающее указанную стоимость.Проворачивание подобных схем доступно опытным мошенникам, развернувшимся на рынке недвижимости.Таких предложений, поступающих от торговцев недвижимостью, следует избегать и не искушаться привлекательными бонусами, способствующими вовлечению жертв, в проведение сделки.

Обозначенные процессы настолько распространены на рынке недвижимости, что их разворачивание допускает схемы инвестирования.Банки, инвестирующие средства в покупку квартир, проводят мониторинг только в отношении платёжеспособного клиента. В функции кредитора не входит проверка целевого назначения проведённого финансирования.В банк подаётся заявка на , с одновременным запросом дополнительного займа на её реорганизацию, реконструкцию и ремонт.

Кредитный договор содержит два пункта целевого назначения займа.По преимуществу банки одобряют такие займы, но при этом:

  1. устанавливают дополнительные комиссионные проценты.
  2. устанавливают повышенную процентную ставку годовых;
  3. запрашивают больший объём выплат под первоначальный взнос;

Это говорит о дополнительных сложностях, сопутствующих приобретению квартиры на обозначенных основаниях, которые принесут финансовые и юридические последствия лицу, приобретшему квартиру.

Почему занижать стоимость в договоре купли-продажи квартиры незаконно.

Какие могут быть последствия для продавца и покупателя.

12 июля 20204,8 тыс. прочитали1,5 мин.6,1 тыс. просмотров публикацииУникальные посетители страницы4,8 тыс. прочитали до концаЭто 78% от открывших публикацию1,5 минута — среднее время чтенияДоговорВ объявлениях о продаже недвижимости можно встретить фразу о том, сколько лет она находится в собственности и об указании полной стоимости в договоре.

пример текста объявленияОпытные специалисты по продаже недвижимости сразу могут расшифровать данные послания, и уже основываясь на полученных данных, принимают решение о просмотре квартиры.

Речь идёт о добросовестном указании собственником недвижимости полной стоимости в договоре.

Однако, не все владельцы квартир готовы действовать таким образом.Чем может грозить сокрытие реальной стоимости и почему иногда у продавца больше рисков, чем у покупателя.1.

Искажение цены квартиры в договоре приводит к нарушению Закона. Если речь идёт о сокрытии налогооблагаемой базы и неуплата налога, то вполне возможно для продавца может наступить административная, налоговая и уголовная ответственность.Если налоговая докажет, что имело место сокрытие и непредоставление информации, то начнутся штрафы — 20% от неуплаченной суммы, плюс пени.

Если есть состав 199 статьи УК РФ, то может быть назначен реальный срок лишения свободы, в некоторых случаях до 6 лет.2.

Существует риск, что переданная сверх договора денежная сумма будет взыскана покупателем в качестве неосновательного обогащения. И такие судебные дела есть.Взыскиваются денежные средства переданный по распискам за неотделимые улучшения.3. Фактически, покупатель обязан выплатить продавцу только ту сумму, которая фигурирует в договоре.
Фактически, покупатель обязан выплатить продавцу только ту сумму, которая фигурирует в договоре.

Это означает, что если вовремя взаиморасчёта произойдут накладки, продавец может недополучить причитающиеся деньги.В суде с покупателя можно будет взыскать только указанную в договоре купли-продажи сумму.

4. У покупателя есть риск не вернуть всю переданную сумму. Конечно, в судебном процессе будут рассмотрены все обстоятельства сделки, но вероятность получить обратно только указанную в договоре сумму есть всегда.Это может случиться из-за признания сделки недействительной или расторжения договора.5.

Попасть под пристальное внимание Федеральной служба по финансовому мониторингу.Эта служба занимается противодействием легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, финансированию терроризма.Внедоговорная сумма вызовет у них неподдельный интерес, а полномочия у данной службы практически безграничны.

По закону, лица, занимающиеся посреднической деятельностью на рынке купли-продажи недвижимости, обязаны сообщать Росфинмониторингу о всех сделках, участие в которых они принимали, если сумма такой сделки была больше 3 млн.
рублей.

Основания для обжалования сделки по продаже имущества по заниженной цене

Вы здесь Опубликовано 2015-10-29 16:44 пользователем Hrreader Ольга Рогова – юрисконсульт КСК групп В судебной практике достаточно распространены споры, связанные с оспариванием договоров купли-продажи имущества в связи с занижением, в том числе явным, его стоимости по сравнению со сложившимся рыночным уровнем цен на аналогичные объекты.

Соответствующие требования заявляются, как правило, акционерами (участниками) или новым руководством организации-продавца, полагающими, что их права и законные интересы ущемлены отчуждением имущества на невыгодных условиях. Вместе с тем у судов отсутствует однозначный подход по вопросу оценки договоров с заниженной стоимостью.
Вместе с тем у судов отсутствует однозначный подход по вопросу оценки договоров с заниженной стоимостью.

Многие суды сходятся во мнении, что стороны вправе самостоятельно определять условия заключаемых договоров, в том числе определять цену договора. В этой связи возникает вопрос.

Можно ли оспорить заключенный договор по продаже имущества по заниженной цене, и по каким основаниям?

Так, к нам обратился собственник компании за помощью в обжаловании заключенной сделки бывшим генеральным директором.

Данная сделка была направлена на отчуждение автотранспортных средств по заниженной цене. Примечательно в данной ситуации было то, что покупателем данного имущества явился отец супруги сына бывшего генерального директора (сват), который на момент совершения сделки занимал должность заместителя генерального директора по хозяйственной части.

Следует отметить, что оспаривание сделки лишь по тому основанию, что в она была совершена не по рыночной цене, не является 100% признанием данной сделки недействительной.

По этому вопросу нет сложившейся судебной практики, есть как положительные, так и отрицательные судебные решения.

Поэтому в данной ситуации, с учетом фактических обстоятельств дела, юристами была выработана следующая позиция. В обосновании иска было указано, что договор заключен в ущерб интересам Общества и подлежит признанию недействительным на основании пункта 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), поскольку общая стоимость отчужденных транспортных средств значительно ниже рыночной стоимости указанных транспортных средств.

В обосновании иска было указано, что договор заключен в ущерб интересам Общества и подлежит признанию недействительным на основании пункта 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), поскольку общая стоимость отчужденных транспортных средств значительно ниже рыночной стоимости указанных транспортных средств.

Кроме того, данная сделка являлась сделкой с заинтересованностью, однако не была одобрена общим собранием участников Общества в установленном Федеральным законом «Об обществах с ограниченной ответственностью» ‒ далее «Закон об ООО» порядке. О причинении сделкой ущерба интересам Общества было известно покупателю, который в течение десяти лет работал в Обществе, при этом на момент совершения сделки – в должности заместителя генерального директора Общества по хозяйственной части.

Кроме этого, было заявлено о применении последствий недействительности сделки в виде применения двойной реституции (возврата всего полученного по сделке). С учетом представленных доказательств, проведению судебной оценочной экспертизы по ходатайству Истца и фактических обстоятельств дела судом было установлено, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям. В силу пункта 1 статьи 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 2 статьи 174 ГК РФ сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

Как разъяснено в пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 мая 2014 года № 28

«О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью»

, при признании сделки общества, совершенной в ущерб его интересам, недействительной на основании пункта 2 статьи 174 ГК РФ, о наличии явного ущерба для Общества свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях‒ например, если предоставление, полученное по сделке обществом, в два или более раза ниже стоимости предоставления, совершенного обществом в пользу контрагента. При этом другая сторона должна знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было очевидно для любого обычного контрагента в момент заключения сделки.

Из представленных в материалы дела доказательств было установлено, что действительная стоимость транспортных средств на момент совершения договора купли-продажи значительно, более чем в 10 раз, превышала установленную цену в договоре.

Таким образом, договор купли-продажи транспортных средств был совершен в ущерб интересам Общества, что должно было быть очевидно для любого обычного контрагента в момент заключения сделки, тем более для покупателя, работавшего в Обществе в должности заместителя генерального директора по хозяйственной части. При таких обстоятельствах заключенный договор купли-продажи автотранспортных средств, заключенный между Обществом и Покупателем, признан недействительным на основании пункта 2 статьи 174 ГК РФ. Согласно пункту 1 статьи 45 «Закона об ООО» сделки (в том числе заем, кредит, залог, поручительство), в совершении которых имеется заинтересованность члена совета директоров (наблюдательного совета) общества, лица, осуществляющего функции единоличного исполнительного органа общества, члена коллегиального исполнительного органа общества или заинтересованность участника общества, имеющего совместно с его аффилированными лицами двадцать и более процентов голосов от общего числа голосов участников общества, а также лица, имеющего право давать обществу обязательные для него указания, совершаются обществом в соответствии с положениями настоящей статьи.

Указанные лица признаются заинтересованными в совершении обществом сделки в случаях, если они их супруги, родители, дети, полнородные и не полнородные братья и сестры, усыновители и усыновленные и (или) их аффилированные лица ‒ в частности, являются стороной сделки или выступают в интересах третьих лиц в их отношениях с Обществом. В соответствии с пунктом 6.1 указанной статьи, лицо признается аффилированным в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

В силу пункта 3 статьи 45 «Закона об ООО» сделка, в совершении которой имеется заинтересованность, должна быть одобрена решением общего собрания участников Общества. Решение об одобрении сделки, в совершении которой имеется заинтересованность, принимается общим собранием участников Общества большинством голосов от общего числа голосов участников Общества, не заинтересованных в совершении такой сделки.

Судом было установлено, что на день совершения сделки по отчуждению автотранспортных средств участником Общества являлся бывший генеральный директор с долей 12%. В подтверждение довода о совершении сделки с заинтересованностью юристы сослались на то, что сын являвшегося на момент совершения сделки единоличного исполнительного органа Общества и дочь покупателя являлись супругами ‒ таким образом, составляли на момент совершения сделки одну группу лиц как с генеральным директором Общества, так и с Покупателем. Таким образом, применительно к пунктам 7 и 8 части 1 статьи 9 Федерального закона от 26 июля 2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции», статьи 4 Закона РСФСР от 22.03.1991 г.

№ 948-1

«О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках»

, стороной (покупателем) договора купли-продажи транспортных средств являлось лицо, аффилированное с единоличным исполнительным органом Общества, следовательно, данная сделка как сделка, в совершении которой имелась заинтересованность, должна была быть одобрена общим собранием участников Общества, не заинтересованных в сделке, в порядке, установленном статьей 45 «Закона об ООО». Однако решения общего собрания участников Общества об одобрении договора купли-продажи транспортных средств не принималось.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу, что заключенный договор по продаже автотранспорта подлежит признанию недействительным как сделка, в совершении которой имелась заинтересованность, совершенная с нарушениями требований статьи 45 «Закона об ООО». Предусмотренных пунктом 5 статьи 45 «Закона об ООО» оснований, по которым суд мог бы отказать в удовлетворении требований о признании сделки, в совершении которой имеется заинтересованность, недействительной, судом не установлено.

Таким образом, нам удалось доказать недействительность сделки по продаже автотранспортных средств по заниженной стоимости по основаниям пункта 2 статьи 174 ГК РФ и статьи 45 «Закона об ООО» и, как результат, добиться положительного решения для нашего клиента.

В рассмотренной ситуации также необходимо иметь в виду, что действия бывшего генерального директора, совершившего сделку по реализации имущества общества по существенно заниженной цене, могут быть предметом рассмотрения в рамках уголовного дела (ч.1 ст.201 УК РФ) как использование лицом, выполняющим управленческие функции в коммерческой организации, своих полномочий вопреки законным интересам этой организации в целях извлечения выгод для себя, других лиц.

Источник: Рубрика: Оцените публикацию +1 0 -1

Покупка жилья по заниженной стоимости в договоре: чем это грозит сторонам сделки

Теоретически в договоре можно указать любую цену, договоренность о которой есть между продавцом и покупателем. Это принцип свободы договора, предусмотренный статьей 421 ГК РФ. Вопрос лишь в том, насколько это оправдано.«Занижение стоимости», как правило, связано со стремлением продавца уйти от налогов.

«Согласно текущему законодательству, собственник квартиры, владеющий недвижимостью менее 3 или 5 лет (в зависимости от даты покупки и условий, при которых квартира перешла в собственность), при ее продаже обязан заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — 13%. Если ранее квартира была приобретена по договору купли-продажи, налогооблагаемая база — разница между ценами, указанными в предыдущем договоре купли-продажи и в новом», — рассказывает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.Для наглядности приведем пример.

Допустим, квартира куплена за 10 млн рублей, а продана спустя 2 года, но уже за 13 млн.

Значит, налог уплачивается с 3 млн рублей.

Вместе с тем, если собственник продает жилье по той же цене, что и купил, налоговая база равна нулю. Но подавать налоговую декларацию нужно в любом случае, рекомендует Надежда Коркка.Как рассказывает управляющий партнер АСБ «Иутин, Белоусова и Партнеры» Иван Иутин, инициатором занижения стоимости могут выступать и продавцы, и покупатели: «При этом первые могут быть как физическими, так и юридическими лицами. Мотивация у юрлиц — снизить налог на прибыль.

Что касается покупателей, здесь ими чаще всего движет желание скрыть свои доходы и не афишировать наличие у них крупных денежных средств».Схема такого рода сделок выглядит следующим образом. Заниженная стоимость объекта указывается в договоре купли-продажи, который регистрируется в Росреестре. «Реальную же сумму могут прописать в дополнительном соглашении, а факт передачи и получения денег подтвердить расписками.

Однако дополнительные документы, кроме зарегистрированного договора, не несут никакой юридической силы», — отмечает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.

Получается, что если будет спорная ситуация, во внимание примется только та сумма, которая была прописана в зарегистрированном договоре.Эксперты считают, что при заключении договора с заниженной ценой на недвижимость покупатель рискует больше продавца.

Во-первых, в случае какого-либо судебного разбирательства такой человек, скорее всего, не будет признан судом добросовестным покупателем. Он ведь сознательно вступил в сговор и нарушил закон. А сегодняшнее законодательство отводит важное место именно добросовестности приобретателя в случае спора по квартире, отмечает юрисконсульт офиса «Академическое» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Наталья Киселева.Во-вторых, речь идет о потере денег.

В случае судебных разбирательств суд может признать эту сделку недействительной. В итоге покупатель должен будет вернуть квартиру, а продавец — только ту сумму, которая указана в договоре, комментирует Андрей Колочинский.

Доказать, что «за рамками» были выплачены дополнительные средства, практически невозможно. В результате покупатель останется и без части денег, и без недвижимости.Судебные разбирательства могут быть инициированы по различным поводам. Например, если выяснится, что в ходе сделки не были учтены права несовершеннолетних при отсутствии согласия супруга на распоряжение общим имуществом, если внезапно появились наследники и т.

д.Отдельно стоит выделить ситуации, когда в отношении продавца начата процедура банкротства. Интересно, что инициатором банкротства может выступать и сам должник, и его кредиторы.

«Кредиторы вправе обратиться в арбитражный суд о признании гражданина банкротом при наличии обязательств на сумму более 500 000 рублей и просрочке в их исполнении более 3-х месяцев (п.

2 ст. 213.3 ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)»), а гражданин может подать на свое банкротство даже без выполнения данных условий, предвидя свое банкротство», — рассказывает Иван Иутин.Еще один малоприятный аспект для покупателя заключается в невозможности получить имущественный вычет на полную стоимость объекта недвижимости.

Он может получить вычет только на ту сумму, которая указана в договоре.

«А если возникнет необходимость продать квартиру до завершения налогооблагаемого периода (3 года), разница между будущей реальной стоимостью и ценой, указанной в предыдущем договоре купли-продажи, будет весьма существенной, что означает большую сумму налога с продажи»

, — предупреждает Андрей Колочинский.Как и покупатель, продавец может потерять в деньгах.

Как правило, перед тем, как подписать договор купли-продажи квартиры, в котором указана заниженная стоимость, осмотрительный продавец заключает с покупателем договор аренды банковской ячейки, в которую покупатель в его присутствии закладывает сумму, равную реальной стоимости квартиры. Продавец полагает, что он гарантированно получит всю сумму, заложенную в ячейку, после того, как Росреестр зарегистрирует переход права собственности на покупателя.
Продавец полагает, что он гарантированно получит всю сумму, заложенную в ячейку, после того, как Росреестр зарегистрирует переход права собственности на покупателя. Но может случиться так, что срок аренды ячейки истечет, а регистрация перехода права собственности так и не наступит.

«В этой ситуации покупатель получит доступ к деньгам, но у него останется и подписанный продавцом договор, в котором указана заниженная стоимость.

Далее недобросовестный покупатель может обратиться в суд и по суду потребовать зарегистрировать право собственности на свое имя (п. 3 ст. 551 ГК РФ), оплатив при этом только цену по договору», — рассказывает Иван Иутин.Безусловно, продавец может быть не согласен с таким положением дел. Но покупатель может пригрозить ему оглаской сделки с заниженной стоимостью жилья.

При таких обстоятельствах продавец в лучшем случае заплатит штраф и недоплаченный налог, а в худшем будет возбуждено дело о мошенничестве. Для покупателя же, если ситуация дойдет до суда, это грозит потерей квартиры и части денег.«Покупателю необязательно обращаться в суд. Можно обратиться в налоговую инспекцию.

Согласно определению Верховного Суда РФ, налоговый орган может доначислить продавцу налог на прибыль.

Также он вправе подать на этого человека в суд. Если в ходе судебного разбирательства будет доказано, что необоснованная налоговая выгода получена вследствие занижения выручки от реализации объекта недвижимости по цене ниже рыночной, могут быть начислены пени/штрафы в размере от 100 до 300 тыс. руб. (ст. 198 УК РФ)», — комментирует владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.Кроме того, даже без чьего-либо указания заниженная стоимость квартиры может вызвать подозрения со стороны налоговых органов (или банка, который увидит это в оценочных документах и сообщит в налоговую).

Поэтому не рекомендуется указывать цену ниже 70% от кадастровой стоимости.

По сути, данная опция специально предусмотрена действующим законодательством, чтобы не допустить занижений.

И если цена, указанная в договоре, все же ниже кадастровой стоимости, после проверки налог может быть доначислен, отмечает Надежда Коркка.Юристы отмечают, что отклонение в цене жилья не является существенным в пределах 20% от рыночной стоимости объекта.

Стоит ли здесь идти на увеличение процентов — решать вам.

Но помните о рисках и последствиях своего выбора.Не пропустите:

«Занижайка». Чем опасно умышленное занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи

12 февраля3,2 тыс. прочитали4 мин.4,8 тыс. просмотров публикацииУникальные посетители страницы3,2 тыс.

прочитали до концаЭто 67% от открывших публикацию4 минуты — среднее время чтенияТурция зимойНизкая ставка по ипотеке в нашей стране спровоцировала очередной рост цен на недвижимость.

Больше всего этому обрадовались те, у кого уже есть квартиры, так как в случае их продажи можно неплохо заработать.Но есть небольшой нюанс.

Законодательство требует заплатить налоги, если недвижимость была менее 5 лет в собственности.

Для единственного жилья сделано исключение — 3 года владения.Так как цены на квартиры подросли существенно, то и налог придется заплатить приличный. С каждого миллиона по 130 тыс рублей.

Бюджеты, потрепанные пандемией, с нетерпением ждут этих денег от наших сограждан.

Не все готовы добровольно расставаться с ними и из-за этого придумывают всяческие ухищрения, которые в итоге сводятся к одному – занижению стоимости квартиры в договоре купли-продажи. На большее у людей, как правило, фантазии не хватает. В результате чего рискуют все участники сделки.

И продавец, и покупатель. Самая главная опасность «занижайки» для покупателя — это возможное банкротство продавца в течение трех лет после сделки. При этой процедуре проводится анализ недавних сделок (как раз за три года) и если обнаружат факт продажи квартиры по цене явно ниже рыночной (15-20% от рынка), то подадут в суд на отмену сделки.

Как правило, суды подобные иски удовлетворяют. Квартиру заберут, а покупателя поставят в очередь на взыскание имущества банкрота.Очевидно, что в момент покупки квартиры, невозможно предсказать, станет ли продавец банкротом в течение ближайших трех лет или не станет. Поэтому данный риск самый серьезный.

Второй нюанс, на который следует обратить внимание покупателю при сделке с занижением — это уплата дополнительного налога в случае продажи объекта в течение ближайших 5 лет.

Налог будет взыскан с разницы между ценой за которую куплена квартира (которая указана в ДКП) и ценой за которую она будет продана.

В-третьих, если продавец после продажи по заниженной цене вдруг передумает и подаст в суд на оспаривание сделки, то могут быть проблемы у покупателя. В лучшем случае потеряет время и нервы, ну еще немного денег на адвокатов.

В худшем — отдаст квартиру, а взамен получит сумму, указанную в договоре-купли продажи. А она там может быть существенно ниже рыночной.

Возможно, встречные расписки, которые так любят писать на подобных сделках, спасут ситуацию, а может быть и нет. Народ у нас в стране наивный, не понимает, что налоговая тоже в курсе роста цен на квартиры, и её сотрудники с нетерпением ждут поступления на проверку налоговых деклараций. И они заранее знают, что и где в них искать.

Как налоговая может выявить занижение стоимости. Ну, во-первых, от самих же участников сделки. Существует миф о том, что если в договоре прописать цену квартиры в 4 млн, а еще стоимость неотделимых улучшений в 2 млн, то НДФЛ можно не платить.

Люди всерьез верят, что эти формулировки обманут инспектора налоговой и он не поймет того, что реальная цена квартиры составила 6 млн.

Госслужащие в нашей стране не идеальны, но они же не идиоты, в отличие от тех, кто подобные договоры составляет и подписывает. Сделка через ипотеку даст дополнительные доказательства занижения реальной стоимости квартиры для налоговой.

Банки ничем не рискуют. Им все равно что стоимость квартиры в ДКП 2 млн, а ипотечный кредит выдан на 4 млн. А платеж прошел по безналу и навсегда остался в информационной системе банка.

Любая проверка или запрос и банк сдаст вас с потрохами. А еще продавца легко и бесхитростно может сдать покупатель, предоставив в ФНС документы для получения налогового вычета. Там будет и договор купли продажи, и кредитный договор, и документы, подтверждающие факт получения денег продавцом.

Покупатель квартиру получил, деньги заплатил за неё и хочет получить налоговый вычет, который ему положен, проблемы продавца его вряд ли будут волновать. Продавец рискует при сделках с занижением, но не квартирой, а деньгами.

Налоговая, если докажет факт занижения стоимости квартиры в договоре, просто начислит налог на всю стоимость квартиры. Обращаю на это внимание.Продавец уже не сможет применить налоговый вычет в размере понесенных ранее расходов на приобретение жилья, так как попытался исказить данные и обмануть налоговую.

Повторяю. Налог будет взят с полной стоимости квартиры.

Напомню, что 13% от 5 млн — это 650 000 рублей. Те, кто не верит, может прочитать первые два пункта статьи 54.1. Налогового кодекса РФ:1. Не допускается уменьшение налогоплательщиком налоговой базы и (или) суммы подлежащего уплате налога в результате искажения сведений о фактах хозяйственной жизни (совокупности таких фактов), об объектах налогообложения, подлежащих отражению в налоговом и (или) бухгалтерском учете либо налоговой отчетности налогоплательщика.2.

При отсутствии обстоятельств, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, по имевшим место сделкам (операциям) налогоплательщик вправе уменьшить налоговую базу и (или) сумму подлежащего уплате налога в соответствии с правилами соответствующей главы части второй настоящего Кодекса при соблюдении одновременно следующих условий:Про налоговые вычеты, которые уменьшают налоговую базу, вы сможете прочитать в другой моей статье, ссылка на которую появится здесь в ближайшем будущем. Надеюсь, моя статья дала ответ на то, что такое «занижение стоимости» и чем оно опасно. Аналогичные правила действуют и при продаже автомобилей.

Если цена авто 2млн, а в договоре написано, что 250 тыс, то могут быть проблемы в виде налога в размере 260 тыс рублей. Поэтому прежде чем идти на сделку с занижением стоимости недвижимости, сначала оцените возможные последствия, и только потом принимайте решения. Но никак не наоборот. Подписывайтесь и читайте другие мои статьи:

Как занизить стоимость квартиры

Если в договоре купли-продажи заниженная стоимость квартиры, значит продавец намерен заключить договор с отступлением от требований закона.

Содержание: Риски покупки квартиры с заниженной стоимостью. читать Уловки риелторов или не эффективные способы занижения стоимости квартиры по договору. читать Как законно занизить стоимость квартиры в договоре?

читать Например: реальная стоимость квартиры 100 рублей, в договоре указывается стоимость продажи в размере 30 рублей, оставшиеся 70 рублей продавец получает не по договору (могут быть оформлены какие-нибудь соглашения к договору, расписки и т.д.).

Важно понимать, что фактически 70 рублей это тоже оплата за квартиру, но которая не отражается в договоре купли-продажи, а значит, по общему правилу, не обеспечена той защитой по закону, которая распространяется на 30 руб.

сумму, указанную в договоре. Риски покупки квартиры с заниженной стоимостью.

Прежде чем покупатель согласится приобретать квартиру на основании договора с заниженной стоимостью необходимо оценить риски. 1. Например, если вскоре после продажи квартиры продавца признают банкротом, тогда покупателя, в судебном порядке, принудят либо вернуть квартиру, либо доплатить еще 70 руб. (см. пример выше) т.е. до рыночной стоимости квартиры, так как по договору стоимость была занижена (30 руб.).

2. Нередко в мошеннических схемах продавец использует жену/мужа (о которой продавец не заявляет). После заключения договора, жена/муж продавца предъявляет иск в суд об оспаривании сделки, так как он/она не давала согласие на сделку. Как итог, суд потребует у покупателя вернуть квартиру, а продавцу надлежит возвратить сумму по договору, т.е.

заниженную стоимость. Оставшиеся сумма, уплаченная вне договора останется у продавца. 3. Продавец заведомо продает непригодную для проживания квартир, и понимает, что вскоре после продажи, покупатель попытается оспорить сделку в суде.

Суд, рассмотрев спор, присудит продавцу вернуть только стоимость по договору (30 руб.).

В практике встречается огромное разнообразие мошеннических схем, поэтому не имеет особого смысла всех их заучивать.

Важно понять простую истину: заключенный договор-купли продажи квартиры должен максимально полно и достоверно отражать условия сделки.

Например, если стоимость 100 руб., значит указывается 100 руб., если оплата по договору произведена после регистрации перехода права на квартиру, значит указывается именно такой порядок.

Уловки риелторов или не эффективные способы занижения стоимости квартиры по договору. Обычно продавцы просят занизить стоимость квартиры, риелторы (дабы им угодить) предлагают следующие схемы как якобы законно можно занизить стоимость квартиры: 1.

Заключить дополнительное соглашение к основному договору купли-продажи квартиры об увеличении стоимости квартиры.

2. Заключить договор о приобретении неотделимых улучшений в квартире.

3. Заключить договор о приобретении преимущественного права на покупку квартиру. 4. Включить в условия договора купли-продажи квартиры пункт об обязанности продавца уплатить огромный штраф, если в последствии указанный договор будет оспорен в судебном порядке. Но, к сожалению, все эти схемы не работают, о чем имеется обширная судебная практика.

Поэтому не стоит покупателю рассчитывать на реальную защиту его интересов, если следка структурирован из подобных уловок. Как законно занизить стоимость квартиры в договоре?

Под законным способом занижения стоимости понимается такая сделка, где в договоре купли-продажи квартиры указывается не вся сумма (30 руб., см.

пример выше), но если, в последствии, сделку будут оспаривать, то покупателе вправе претендовать на всю реальную стоимость (100 руб., см. пример выше). Законно занизить стоимость квартиры в договоре возможно.

Для начала, условия договора купли-продажи квартиры необходимо усилить следующим пунктом: «Стороны, руководствуясь статьями 308.1. (альтернативное обязательство) 421 (свобода договора), 393.1. (возмещение убытков при прекращении договора) 461 (ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя) ГК РФ, пришли к соглашению о том, что в случае, если после регистрации перехода права собственности на нежилое помещение, указанное п.

1 настоящего Договора, в пользу ПОКУПАТЕЛЯ, к ПОКУПАТЕЛЮ будут предъявлены какие-либо требования (признанные обоснованными в судебном порядке), направленные на умаление его права владения, пользования, распоряжения или иного права на нежилое помещение, указанное п. 1 настоящего Договора, со стороны третьих лиц (например, требования конкурсных кредиторов в процедуре банкротства), на основании обстоятельств (юридически-значимых фактов) которые прямо либо косвенно связанны с действия (бездействиями) ПРОДАВЦА, то ПРОДАВЕЦ обязуется, по письменному требованию ПОКУПАТЕЛЯ: — либо приобрести на имя ПОКУПАТЕЛЯ равнозначное нежилое помещение в доме аналогичной категории в том же районе города Москвы; — либо предоставить ПОКУПАТЕЛЮ денежные средства, достаточные для самостоятельного приобретения нежилого помещения, исходя из стоимости аналогичного нежилого помещения в доме аналогичной категории в том же районе города Москвы, действующей на рынке недвижимости на момент предъявления письменного требования ПОКУПАТЕЛЕМ, и возместить все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением упомянутого нежилого помещения. ПОКУПАТЕЛЮ предоставлено право выбора способа исполнения обязательства ПРОДАВЦОМ, определенные настоящим пунктом Договора.

При этом письменное требование ПОКУПАТЕЛЯ должно содержать встречное обязательство ПОКУПАТЕЛЯ о передаче обратно всех прав и обязанностей по настоящему Договору в пользу ПРОДАВЦА, при условии предварительного исполнения ПРОДАВЦОМ письменного требования (предоставление денежных средств либо приобретение нежилого помещения). На ПРОДАВЦА возлагаются все расходы по принятию обратно всех прав и обязанностей по настоящему Договору. Не имеет юридической силы письменное требование ПОКУПАТЕЛЯ, в котором отсутствуют условие о передаче всех прав и обязанностей по настоящему Договору в пользу ПРОДАВЦА.» Также нужно будет совершить ряд дополнительных юридически-значимых действий, которые существенно повысят шансы покупателя на положительный исход судебного разбирательства.

При этом важно помнить, что вынесенное решение (исполнительный лист) не помогут взыскать деньги с продавца, если у него их нет.

Tags:заниженная стоимость квартирыфиктивная стоимость

Чем опасна покупка жилья с указанием заниженной цены в договоре

29.09.2020

Сегодня на рынке недвижимости встречается практика, когда в ходе сделки купли-продажи в договоре прописывается меньшая цена объекта недвижимости относительно его реальной стоимости.

В подавляющем большинстве случаев это делается для снижения налогооблагаемой базы.

Подобные действия не только носят незаконный характер, но и таят в себе определенные риски.

В этой статье мы подробно расскажем обо всех «подводных камнях» таких сделок.

В теории любая цена, о которой договорились продавец и покупатель, может быть указана в договоре — об этом говорит принцип свободы договора, установленный ст. 421 Гражданского кодекса РФ. Другое дело, насколько это является оправданным.

Чаще всего желание занизить стоимость на бумаге обусловлено тем, что продавец заинтересован в уходе от налогов.

Нынешнее законодательство требует от собственника квартиры, срок владения которой составляет менее трех или пяти лет, уплатить 13% НДФЛ при продаже (указанные сроки зависят от даты приобретения и условий, при которых возникло право собственности). Если ранее недвижимость приобреталась по договору купли-продажи, то в качестве налогооблагаемой базы выступает разница в стоимости, зафиксированной в прошлом договоре и нынешнем. К примеру, квартира приобреталась за 5 млн рублей, а по прошествии двух лет ее продали за 7 млн рублей.

Налог нужно будет уплатить с разницы (2 млн рублей). Если квартира продается по цене покупки, налог платить не придется. Но подать налоговую декларацию надо будет все равно.

Инициаторами подобных действий могут быть как продавцы, так и покупатели. В качестве первых при этом могут выступать и физические, и юридические лица (для них мотивацией является стремление уменьшить налог на прибыль).

Применительно к покупателям движущей силой такого решения выступает, как правило, желание не афишировать собственные доходы и наличие серьезных денежных сумм. Механизм подобных сделок заключается в следующем. В договор купли-продажи вносится уменьшенная цена объекта недвижимости, после чего он отправляется на регистрацию в Росреестр.

Истинная стоимость при этом может быть отражена в допсоглашении, а факт получения денежных средств подтвержден расписками.

Но надо понимать, что юридическую силу будет иметь только зарегистрированный договор. То есть при возникновении спорной ситуации учитываться будет лишь та сумма, которая фигурирует в нем.

Эксперты придерживаются мнения, что договор с заниженной стоимостью для покупателя несет больше потенциальных рисков, нежели для продавца. Прежде всего, если дойдет до судебного разбирательства, то с высокой долей вероятности такой покупатель не будет признан добросовестным, поскольку он намеренно стал участников сговора, преступив закон. Это важно, потому что текущее законодательство добросовестности покупателя в квартирных спорах уделяет весьма много внимания.

Кроме того, встает вопрос потери денежных средств. Если сделка будет признана судом недействительной, то квартиру покупатель должен будет вернуть, получив взамен от продавца деньги в том объеме, в котором они указаны в договоре.

И крайне сложно будет доказать, что в сделке «за рамками» договора фигурировали какие-либо суммы еще.

Как итог, потеря и квартиры, и частично — денег.

Поводы для инициирования судебных разбирательств могут быть разные. К примеру, при внезапном появлении наследников, или если обнаружится, что в процессе сделки права несовершеннолетних при отсутствии согласия супруга на распоряжение общим имуществом, не были учтены, и пр.

Отдельного внимания заслуживает ситуация, когда продавец начал проходить процедуру банкротства. В качестве инициатора при этом могут быть как и сам должник, так и его кредиторы. П. 2 ст. 213.3 ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)» гласит, что «кредиторы вправе обратиться в арбитражный суд о признании гражданина банкротом при наличии обязательств на сумму более 500 000 рублей и просрочке в их исполнении более 3-х месяцев».

Гражданину же, который предвидит свое банкротство, для подачи соответствующего заявления данные условия даже не требуется выполнять.

Есть и еще один негативный момент — это невозможность для покупателя квартиры оформить имущественный вычет на полную стоимость приобретенного жилья, это можно сделать только на тот объем средств, который прописан в договоре.

И если вдруг квартиру надо будет продать до истечения срока налогооблагаемого периода, то за счет существенной разницы между будущей истинной стоимостью и той, что указана в договоре, вырастет и размер налога с продажи. Данная сторона сделки, как и покупатель, рискует потерять в денежных средствах. Чаще всего, если продавец осмотрителен, то перед подписанием ДКП с заниженной стоимостью он заключит с покупателем договор аренды ячейки в банке.

В нее при очном присутствии продавца последний помещает средства в объеме, соответствующем истинной цене квартиры.

Продавец уверен, что после регистрации Росреестром перехода прав собственности он получит 100% имеющейся в ячейке суммы. Однако возможна ситуация, когда регистрация прав собственности так и не наступила, а срок аренды ячейки уже закончился.

В этом случае у покупателя появится доступ к денежным средствам, однако он будет также располагать договором, где фигурирует заниженная стоимость, и стоит подпись продавца. Если покупатель окажется недобросовестным, то он, действуя через суд, может выступить с требованием зарегистрировать права собственности на собственное имя, согласно п.3.

ст. 551 ГК РФ. Разумеется, оплата в этом случае будет в том объеме, который указан в договоре. Продавца такой вариант с высокой долей вероятности может не устроить, но покупатель в этом случае может пригрозить ему тем, что придаст огласке сделку, в рамках которой стоимость жилья была занижена. Как минимум, при таком развитии событий продавцу нужно будет уплатить штраф и недоплаченный налог, а как максимум — он может стать фигурантом уголовного дела о мошенничестве.

В свою очередь покупатель, если дело дойдет до судебного разбирательства, может остаться без жилья и части денежных средств. При этом покупателю необязательно привлекать именно судебные органы, он может привлечь налоговую инспекцию.

Верховный суд в своем определении установил, что налоговым органом продавцу может быть доначислен налог на прибыль, кроме того, у него (налогового органа) есть право подать в суд. И если в рамках судебного процесса докажут, что необоснованная налоговая выгода была получена в результате занижения выручки от продажи квартиры по цене ниже рынка, то в качестве наказания также могут быть применены штрафы и пени на сумму 100-300 тыс. рублей, согласно статье 198 УК РФ.

Важно понимать, что сниженная цена объекта недвижимости вполне способна обратить на себя внимание налоговой службы и без всяких намеренных указаний на нее кем-либо.

Аналогично и с банком, который оповестит налоговую об этом, увидев стоимость в оценочных документах. В этой связи рекомендация: не стоит указывать стоимость, которая будет ниже 70% от кадастровой стоимости. То есть эта опция предусмотрена законом специально для того, чтобы бороться с занижениями.

И в случае, когда фигурирующая в договоре цена оказалась меньше, чем кадастровая стоимость, может быть доначислен налог (после проверки). Как отмечают эксперты, несущественным является отклонение в стоимости объекта недвижимости в границах 20% относительно его рыночной цены. Нужно ли тут эти границы расширять — личный выбор каждого.

Вам также может понравиться...